Вопросы собственности. Законодательство Украины о передаче права собственности на землю все еще крайне противоречиво
Рынок земли в Украине "перегрет" не взирая на недостаточное регулирование на законодательном уровне. Мораторий на отчуждение некоторых видов земель, который был введен до принятия двух новых законов, а именно закона "О рынке земель" и закона "О государственном земельном кадастре", не препятствует потоку инвестиций в земельные угодья, особенно земли сельскохозяйственного назначения. Необычное увеличение количества сделок по приобретению земельных участков привело, в частности, к значительному усложнению процедуры оформления права собственности, которую должен пройти покупатель земельного участка. В то же время остается неразрешенным щекотливый вопрос, состоящий в том, кто же все-таки является собственником участка после подписания договора купли-продажи и до получения государственного акта на право собственности на земельный участок.
Основным законодательством, регулирующим земельные отношения и сделки в Украине, является Гражданский кодекс, в котором речь идет о контрактах, праве собственности и договорам в целом, и Земельный кодекс, касающийся земли в частности. В юридической практике эти законодательные акты применяются согласованно. Важно помнить содержание статьи 79 Земельного кодекса, в которой говорится, что земельный участок - это "часть земной поверхности с установленными границами, определенным местонахождением, с определенными в отношении него правами". Земельный участок может находиться в собственности физических или юридических лиц, территориальных общин, владеющих коммунальной собственностью, и государства через соответствующие органы. В настоящей статье внимание уделяется договорам купли-продажи земельных участков, заключаемых в частном порядке.
Кто владеет участком?
Поскольку земельный участок является недвижимой собственностью, Гражданским кодексом Украины установлен специальный режим в отношении сделок с такой собственностью и какой-либо договор подлежит обязательной нотаризации и государственной регистрации. Эти процедуры выполняются как государственными, так и частными нотариусами. Договор считается действительным с момента его государственной регистрации нотариусом. Часть 4 статьи 334 Гражданского кодекса Украины прямо предусматривает, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации соответствующего договора. Иными словами, покупатель земли становится ее собственником сразу после оформления всех документов.
В Земельном кодексе предусмотрено два способа приобретения земельных участков в зависимости от вида рынка. Если земля находится в собственности территориальной общины или государства, то в соответствии с официальным решением, которое принимает местный совет или государственная администрация, осуществляется так называемый первоначальный отвод участка, то есть фактически приватизация земли. Передача земли между частными юридическими лицами рассматривается как вторичный переход права собственности. И тут различия имеют большое значение. Для получения земли у государственного органа требуется отвод земельного участка и разработка проекта землеустройства специализированной организацией, имеющей лицензию на выполнение таких видов работ. Данная процедура может занять до шести месяцев в зависимости от местной практики. Второй способ, то есть приобретение земельных участков в соответствии с частными договорами на вторичном рынке земли, не предусматривает разработки проекта землеустройства, так как границы земельного участка и его целевое назначение не изменяются.
Лазейки в законе
Юристы-практики и нотариусы расходятся во мнениях в отношении момента, когда покупатель технически приобретает право собственности на соответствующий земельный участок. И для этого есть причина. В части 2 статьи 131 Земельного кодекса поддерживается вышеописанная процедура. В ней указывается, что гражданско-правовые договоры о приобретении земельных участков заключаются в соответствии с Гражданским кодексом с учетом требований Земельного кодекса. Учитывая все указанные положения обоих кодексов, можно предположить, что при должном оформлении соответствующего договора право собственности приобретается с момента заверения и регистрации договора нотариусом. Однако это противоречит императивному положению части 1 статьи 125 Земельного кодекса, гласящей, что "право собственности на земельный участок возникает после получения ее собственником документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его государственной регистрации". Более того, пользование землей не допускается до получения такого документа, что предусмотрено в части 3 той же статьи. Неясным остается вопрос, кто является собственником земли в этот период. Необходимо также отметить, что предыдущий государственный акт на право собственности на земельный участок продавца такого участка хранится у нотариуса, который удостоверяет сделку купли-продажи земли. Это означает, что ни продавец, ни покупатель не могут подтвердить свое право на землю, в отношении которой осуществляется сделка, на протяжении периода оформления государственного акта, который может длиться вплоть до полугода, и в законе четко не оговорено, кто владеет земельным участком в этот промежуток времени.
Обилие процедурных рисков
Описанная выше проблема оказывает различное влияние на покупателя. С одной стороны, до получения государственного акта могут возникнуть сложности в отношении пользования земельным участком и защиты соответствующих прав собственности. С другой стороны, некоторые покупатели земельных участков преднамеренно затягивают получение акта с целью избежания уплаты земельного налога.
Проведя тщательный системный анализ, можно сделать вывод, что положения статьи 125 Земельного кодекса о возникновении права собственности у покупателя должны применяться в отношении земельных участков исключительно на первичном рынке и не должны применяться в отношении сделок купли-продажи земли на вторичном рынке по частным договорам. Поскольку изложенная точка зрения не имеет достаточного правового обоснования и, следовательно, может быть поставлена под сомнение, то чрезвычайно важен выбор необходимой формулировки договора купли-продажи земельного участка.
К счастью, если контролирующим органом все же применяются противоположные положения Земельного кодекса, использование земельного участка без наличия государственного акта не является самовольным завладением землей, которое рассматривается как наказуемое нарушение земельного законодательства, при условии, что договор купли-продажи земли был оформлен надлежащим образом. Это основывается, в частности, на определении нарушений, изложенном в Законе Украины "О государственном контроле использования и охраны земель". В целом, возникновение какой-либо ответственности маловероятно вследствие использования земельного участка до получения государственного акта. На практике же статья 125 Земельного кодекса не применяется к сделкам по приобретению земли на вторичном рынке, как это происходит на первичном рынке. Наиболее сложным моментом является отсутствие какого-либо права собственности при первичном приобретении, в то время как право собственности в ходе вторичной продажи уже присутствует.
Большинство рисков, относящихся к праву собственности на землю, связаны с потенциальными претензиями третьих лиц или даже продавца. Покупатель не защищен перед всевозможными нападками на его право собственности на землю, пока он не получит документ, подтверждающий такое право. Разумеется, договор купли-продажи земельного участка может быть предъявлен в суде в качестве доказательства приобретения земли. Однако все же рекомендуется удостовериться в отсутствии каких-либо прав или других рисков, связанных с правом собственности, до заключения имущественных сделок с земельным участком. В связи с этим необходимо проведение юридического аудита.